İçindekiler
Apartman aidatı nedir, neye göre belirlenir?
Apartman aidatı, kat maliklerinin anataşınmazın ortak giderlerine ve gider avansına katılma payıdır. Tutarı komşuluk teamülüne göre değil, kanuna ve işletme projesine göre belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu giderleri ikiye ayırır ve her birini farklı ölçüte bağlar. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avansa kat malikleri eşit olarak katılır. Buna karşılık sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır.
Bu ayrım pratikte sıkça atlanır. Bütün kalemleri daire sayısına bölmek kolaydır, ancak büyük ve küçük dairelerin arsa payı farklı olduğu için itiraza açıktır. Kanun "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" dediğinden yönetim planı farklı bir dağıtım öngörebilir; böyle bir düzenleme varsa yönetim planı uygulanır.
Tutarın kaynağı ise yöneticinin hazırladığı işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararıdır. Bu ayrıntı yalnız muhasebe için değil, borç tahsil edilemeyip icraya gittiğinde de belirleyicidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesi aidatlar için ne diyor?
634 sayılı Kanun'un 20. maddesi, aidat tartışmalarının neredeyse tamamının cevabını üç noktada verir.
Birincisi katılma zorunluluğudur. Her kat maliki, yukarıdaki ölçütlere göre ortak giderlere ve toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür.
İkincisi kaçınma yasağıdır. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. "Asansörü kullanmıyorum", "zemin kattayım", "dairem boş" itirazlarının kanuni cevabı bu cümledir.
Üçüncüsü yaptırımdır. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Aynı madde, ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini de söyler.
Oranın aylık olduğunun altını çizmek gerekir. Yıllık yüzde beş sanmak on iki kat fark yaratır ve yönetimin alacağını kendi eliyle küçültür. Bu oran yasal üst sınırdır: kat malikleri kurulu kararıyla düşürülebilir, artırılamaz.
Boş daireye aidat ödenir mi?
Ödenir. Aidat yükümlülüğü kullanıma değil mülkiyete bağlıdır; daire tapuda sizin adınıza kayıtlıysa ortak giderlere katılırsınız. Yukarıdaki kaçınma yasağı doğrudan bu durumu karşılar ve Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.
Daire boş olsa bile kapıcı gideri, asansör ve ortak alan bakımı, sigorta primi, yönetici ücreti gibi kalemler tahakkuk etmeye devam eder; çünkü bu giderler daire kullanılsın kullanılmasın oluşur.
Ayrım yalnız tüketime bağlı kalemlerde ortaya çıkar. Merkezi ısıtmada ısı pay ölçer bulunan binalarda tüketim payı ile sabit gider payı ayrı hesaplanır; ısıtmasını hiç kullanmayan bağımsız bölüm tüketim payını ödemese de sabit gider payını öder. Sayaçla ölçülen su ve doğal gaz için de aynı mantık geçerlidir.
Yönetim açısından pratik sonuç şudur: boş dairenin borcu sessizce birikir ve iş yasal takibe geldiğinde en büyük engel tebligat olur. Boş daire maliklerinden güncel adres ve iletişim bilgisi almak, sonradan en çok işe yarayan kayıttır.
Aidat ödemeyen kiracı: borç kimden istenir?
Yönetimlerin sık düştüğü yanılgı, dairede kiracı oturuyorsa borcun kiracının kişisel borcu olduğunu düşünmektir. Asıl borçlu maliktir. Kiracı da kanunen malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadardır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür.
Bunun somut anlamı şudur: aylık kirası 15.000 lira olan bir kiracıdan, birikmiş 40.000 liralık borcun tamamı istenemez. Yönetim alacağını malikten, kiracıdan veya ikisinden birlikte isteyebilir; uygulamada malike yönelmek genellikle daha isabetlidir.
Kira sözleşmesinde "aidat kiracıya aittir" yazması bu tabloyu değiştirmez. O hüküm malik ile kiracı arasında geçerlidir ve yönetimi bağlamaz.
Aidat ödenmemesi nedeniyle tahliye ise yönetimin elindeki bir yol değildir; kira ilişkisinin tarafı olan ev sahibinin yoludur. Yönetimin yapabileceği, borcu malike bildirmek ve yasal takibi işletmektir.
Apartman aidatı ödemeyenlere uyarı yazısı
Sözlü uyarı kayıt bırakmaz. Yazılı bildirim hem ispat üretir hem de dosyaların çoğunu icraya gitmeden kapatır; gecikmelerin önemli bölümünün sebebi kötü niyet değil takipsizliktir.
İyi bir uyarı yazısında şunlar bulunur:
- Bağımsız bölüm numarası ve borçlunun adı
- Borcun hangi dönemlere ait olduğu, ay ay dökümü
- Anapara ile işlemiş gecikme tazminatının ayrı gösterilmesi
- Ödemenin yapılacağı banka hesabı ve açıklamaya yazılacak bilgi
- Kesin bir ödeme süresi (uygulamada yedi gün yaygındır)
- Süre sonunda yasal yollara başvurulacağının bildirilmesi
- Tarih, yönetici adı ve imza
Örnek metin:
Sayın [ad soyad], [adres] adresindeki [blok / daire no] numaralı bağımsız bölümün [dönem] dönemine ait ortak gider borcu [tutar] TL'dir. Bu tutara [tarih] itibarıyla işlemiş [tutar] TL gecikme tazminatı eklenmiş olup toplam borç [tutar] TL'dir. Söz konusu borcun, bu yazının tarafınıza tebliğinden itibaren yedi gün içinde [banka / IBAN] hesabına ödenmesini rica ederiz. Ödeme yapılmadığı takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca gecikme tazminatı işlemeye devam edecek ve hakkınızda icra takibi başlatılacaktır. [Apartman/Site] Yönetimi, [tarih].
Yazıyı imza karşılığı elden teslim edin veya taahhütlü mektupla gönderin. Kapıya asmak, kapı altından atmak ve mesaj göndermek ispat bakımından zayıftır. Bir sonraki aşama noter ihtarnamesidir; zorunlu değildir, ancak ispat gücü en yüksek olanıdır.
Apartman aidatını ödemeyen nasıl icraya verilir?
Takibi kim başlatır? 20. madde bu yetkiyi yöneticiye doğrudan verir; ortak gider alacağı için icra takibi açmak ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınmasını gerektirmez. Kat maliklerinden her biri de kendi başına takip başlatabilir.
Asıl belirleyici olan ise elinizdeki belgedir.
1. Dayanak belgeyi hazırlayın
Kesinleşmiş işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılır. İşletme projesi yönetici tarafından hazırlanır; bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek payı ve ödenecek avansı gösterir. Kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.
2. İlamsız takip başlatın
Borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesinde takip açılır ve ödeme emri tebliğ edilir; borçlunun itiraz süresi yedi gündür. Takip talebinde anapara ile gecikme tazminatını ayrı kalemler hâlinde gösterin.
3. İtiraz gelirse iki yol vardır
İtiraz takibi durdurur. İtirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenir ve hızlıdır; ancak yalnız yukarıda sayılan belgelere dayanılabilir. Yargıtay, yönetimin tek taraflı tuttuğu borç listesi veya defter kaydının bu belgelerden sayılmadığını kabul eder — işletme projesi hiç tebliğ edilmemişse ya da kesinleşmemişse istem reddedilir. Bu durumda itirazın iptali davası açılır; daha uzun sürer, buna karşılık belge şartı aranmaz.
4. Alacağın teminatı
Mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Ortak gider alacağını sıradan bir alacaktan güçlü kılan nokta budur.
Uygulamada yönetimlerin en çok takıldığı yer birinci adımdır: işletme projesi ya hiç yapılmamıştır ya da yapılmış fakat tebliğ edilmemiştir. Bu tek eksik, hızlı yolu kapatıp dosyayı yıllar süren bir davaya çevirebilir.
Sık sorulanlar
Aidat tutarını yönetici tek başına belirleyebilir mi?
Yönetici işletme projesini hazırlar, ancak proje kat maliklerine bildirilir ve yedi günlük itiraz süresine tabidir. İtiraz edilirse konu kat malikleri kurulunda incelenip karara bağlanır.
İşletme projesine itiraz eden kat maliki aidat ödemez mi?
Öder. İtiraz edilmiş olması, kurulda henüz karar alınmamış olması veya toplantıya katılmamış olmak ortak gider ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Gecikme tazminatı icra takibinde ayrıca istenebilir mi?
İstenebilir; takip talebinde anaparadan ayrı bir kalem olarak gösterilir. Tazminat ödeme gününe kadar işlemeye devam ettiği için kesin tutar tahsilat anında hesaplanır.
Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Ortak gider alacakları dönemsel edim niteliğindedir ve beş yıllık zamanaşımına tabidir. Beklemek alacağı eritir.
Apartman aidatı, tahsilatı iletişime bırakıldığında sorun üreten, kayda bağlandığında büyük ölçüde kendiliğinden çözülen bir konudur. Dağıtım ölçütünün doğru seçilmesi, işletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilip kesinleştirilmesi, gecikme tazminatının aylık yüzde beş üzerinden işletilmesi ve her uyarının yazılı yapılması, dosyaların çoğunu icraya gitmeden kapatır. Gitmesi gerekenlerde ise yönetimin elini hukuken güçlü kılan şey, o güne kadar tutulmuş düzenli kayıttır.