3194 sayılı İmar Kanunu, yapıların ruhsatla yapılmasını, yapım sırasında alınacak güvenlik tedbirlerini ve kapıcı dairesi gibi ortak yaşam alanlarının şartlarını düzenler. Apartman ve site yöneticileri bu kanunla en çok tadilat, onarım ve kapıcı dairesi konularında karşılaşır. Aşağıda önce konunun özeti, ardından ilgili maddelerin metni yer alıyor.
Yapı ruhsatı ne zaman gerekir?
Madde 21'e göre kanun kapsamındaki bütün yapılar için, 26. maddedeki istisna dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapıda değişiklik yapmak da yeniden ruhsat almaya bağlıdır. Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa bu ruhsat vergi, resim ve harca tabi değildir.
Aşağıdaki işler ruhsata tabi değildir:
- Derz, iç ve dış sıva, boya, badana
- Oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları
- Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri
- Çatı onarımı ve kiremit aktarılması
- İmar yönetmeliklerinde belirtilen, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar
Belediyeler ve valilikler, yapılar arasında uyum sağlamak ve güzel bir görünüm elde etmek için dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir. Bu hüküm kanunun yürürlüğünden önce yapılmış yapılar için de geçerlidir.
İmar izni ile kat malikleri izni aynı şey değildir
Bir iş ruhsat gerektirmese bile apartmanda yapılabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) ayrı şartları vardır. KMK m.19'a göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kısaca: belediyeden ruhsat almak, komşuların onayını gerektiren bir işte o onayın yerini tutmaz. Dış cephe boyası gibi işlerde hem imar mevzuatına hem KMK m.19'a bakmak gerekir.
İnşaat ve tamirat sırasında alınacak tedbirler
Madde 34'e göre inşaat ve tamirat sırasında yol, yaya kaldırımı, belediye veya komşulara ait yerler işgal edilmemeli, buradaki yeraltı ve yerüstü tesislerine zarar verilmemeli, taşıt ve yayaların geçişi zorlaştırılmamalıdır. Yapı yol sınırına üç metre veya daha az mesafedeyse yapı önünün tahta perde veya uygun malzemeyle kapatılması ve geceleri aydınlatılması zorunludur. Mülk sahibi veya inşaatı yürüten kişi, gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alır.
Bu hüküm apartman çatı onarımı, cephe tadilatı ve dış cephe iskelesi gibi işlerde yöneticinin iş sahibi ya da yüklenici ile yapacağı sözleşmede dikkate alması gereken bir güvenlik başlığıdır.
Kapıcı dairesi ve sığınak
Madde 36'ya göre kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması zorunlu olan binalarda bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçülere uygun olması gerekir. Kapıcı daireleri ana binada olabileceği gibi, nizamlara ve fen ve sağlık şartlarına aykırı olmamak ve brüt 40 metrekareyi geçmemek şartıyla bahçede veya müştemilat binaları içinde de düzenlenebilir. Bekçi, bahçıvan ve kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde de aynı şartlar aranır. Hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılacağı imar yönetmeliklerinde gösterilir.
Kapıcının görev ve sorumlulukları için Konut Kapıcıları Tüzüğü sayfasına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Daire içi boya ve badana için ruhsat gerekir mi?
Hayır. Madde 21'e göre boya, badana, sıva ve benzeri tadilatlar ruhsata tabi değildir. Dış cephe boyası ise ortak yer olduğu için KMK m.19'daki rıza şartına tabidir.
Çatı onarımı için belediyeden izin almak gerekir mi?
Çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi değildir. Ancak çatı ortak yerdir; tek bir kat maliki KMK m.19 gereği beşte dört yazılı rıza olmadan ortak yerde onarım yaptıramaz. Bina bakımı kat malikleri kurulunun kararı ve yöneticinin yürütmesiyle yapılır.
Kapıcı dairesi kaç metrekare olabilir?
Bahçede veya müştemilatta düzenlenecek kapıcı dairesi brüt 40 metrekareyi geçemez.
İlgili sayfalar
Kanun metni (ilgili maddeler)
Yapı ruhsatiyesi:
Madde 21 – Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden(...) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.Bu durumda;bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değiştirmiyorsa ruhsat,hiçbir vergi,resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz,iç ve dış sıva,boya,badana,oluk,dere,doğrama,döşeme ve tavan kaplamaları,elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler ve valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak,güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.Bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
İnşaat,tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler:
Madde 34 – İnşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının,belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi,taşıt ve yayaların gidiş ve gelişlerinin zorlaştırılmaması yapı,yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir. Yapı,yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir. Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.
Kapıcı daireleri ve sığınaklar:
Madde 36 – Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda,bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçülere havi bulunması lazımdır. Kapıcı daireleri ana binada olacağı gibi,nizamlara,fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak,brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. Bekçi,bahçıvan,kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır.
Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Madde metinleri mevzuat.gov.tr'deki 3194 sayılı Kanun ile karşılaştırılmıştır.