Site yönetimi seçimi

Apartman ve sitelerde yönetici ya da yönetim kurulu, kat malikleri kurulunun toplantısında seçilir. Bu sayfada yöneticinin kimden oluşabileceğini, toplantının nasıl çağrılacağını, hangi çoğunlukların aranacağını ve seçim sonrasında neler yapılması gerektiğini Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre özetliyoruz.

Yönetici mi, yönetim kurulu mu?

KMK m.34'e göre kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Tek kişiye "yönetici", kurula "yönetim kurulu" denir. Yöneticinin kat maliki olması şart değildir; dışarıdan biri de seçilebilir.

Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Daha küçük binalarda kat malikleri isterlerse yönetici atamayabilir; ancak ortak giderlerin takibi ve kararların uygulanması için yine de bir sorumlu belirlemek çoğu zaman işleri kolaylaştırır. Bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.

Kat malikleri kurulu nasıl toplanır?

Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan bir zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde yılda en az bir kez toplanır (m.29). Toplu yapılarda bu süre en geç iki yılda bir kez olarak belirlenmiştir.

Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri istemde bulunarak kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Burada üçte bir, toplantıyı isteme hakkıdır; toplantının yapılabilmesi için aranan sayı değildir. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılır.

İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az yedi gün bırakılması gerekir.

Hangi çoğunluklar aranır?

Toplantı yeter sayısı: Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30).
İkinci toplantı: Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur (m.30).
Yöneticinin atanması: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m.34).
Oy hakkı: Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır (m.31).

Yönetim planında kanundan farklı bir düzenleme varsa, kanunun izin verdiği ölçüde plan hükümleri de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle toplantıdan önce yönetim planını okumak yararlıdır.

Seçim adım adım

Yönetim planına ve kanundaki sürelere uygun olarak toplantı çağrısı hazırlanır; tarih, saat, yer ve gündem yazılır.
Çağrı bütün kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılır.
Toplantıda katılım sayısı ve arsa payları kontrol edilerek yeter sayının sağlandığı tespit edilir.
Aday kat malikleri veya dışarıdan aday belirlenir, oylama yapılır.
Kararlar, sayfaları sırayla numaralanmış ve noter mührüyle tasdikli karar defterine yazılır; toplantıda bulunan bütün kat malikleri imzalar. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar (m.32).
Yönetici seçildikten sonra ad, soyad ve adres bilgileri binanın girişinde herkesin görebileceği bir yere asılır (m.34).

Görev süresi ve yeniden atanma

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (m.34). Bu nedenle yönetici seçimi ya da onayı her yıllık toplantının olağan gündem maddelerinden biridir.

Kat malikleri anlaşamazsa

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine bir yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Yöneticinin ücreti ve teminat

Yönetici, yönetim planında ya da sözleşmesinde ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40). Yönetici atanırken yapılan sözleşmede teminat şartı konabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34).

Sık sorulan sorular

Toplantı için kat maliklerinin üçte biri yeter mi?

Hayır. Üçte bir, olağanüstü toplantı isteme hakkıdır. Kurulun toplanabilmesi için sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılması gerekir. Sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır.

Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?

Hayır. Kat malikleri yöneticiyi kendi aralarından veya dışarıdan seçebilir.

Kaç daireden sonra yönetici zorunlu?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.

Yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?

Kanun "üç kişilik bir kurul"dan söz eder.

Yönetici ne kadar süre görev yapar?

Her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

İlgili sayfalar

Bu sayfa genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Metin, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun mevzuat.gov.tr'deki güncel hâline göre hazırlanmıştır.